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富力地产上海公司注册资金链吃紧融资成本涨2倍
发布时间:2019-03-28

截至2018年末,该公司的可动用现金与短期债务间缺口一度达到325.67亿元,为当年盈利额的3.73倍
都是短时间内连续出现工地施工人员意外死亡,但对富力地产(2777.HK)而言,12年弹指,公司前后境况却天差地别。

最近一次不幸,发生在2019年3月14日。位于天津市静海县的富力新城雍景豪庭四期工程,突然发生一宗从高处坠落致人死亡事件。作为该区域第一大盘的施工总承包方,广州天力建筑工程有限公司显然对此负有责任。更值得注意的是,从去年6月至今,这家富力地产旗下子公司9个月内已有三名工人非正常死亡。

时间倒回,2004年至2006年期间,正在迅速崛起的富力地产同样发生过先后多位工人死亡事件。不同之处在于,那时的富力地产风头正健,不仅成为首家被纳入恒生中国企业指数的内房企公司,其营收规模更仅次于万科(000002.SZ)、尚未上市的绿地控股(600606.SH)以及中海地产而排名第四。

然而截至目前,港股中内房企市值排名前三甲者分别是中国恒大(3333.HK)、碧桂园(2007.HK)以及融创中国(1918.HK),各自对应3530亿港元、2571亿港元和1594亿港元。富力地产,只及上述三家的15.3%、21%及33%。新近披露的2018年年报,更呈现出一条清晰的下滑轨迹线。

公告显示,2018年该公司实现权益协议销售金额1311亿元,同比增长60%,即踩线完成1300亿元的销售目标,这亦是其首度跻身“千亿俱乐部”;营业额同比上升29.66%,达到768.58亿元;年度盈利额由2017年的214.24亿元降至87.28亿元,同比下滑59.26%。尽管公司方面将盈利的剧降归因于2017年针对万达酒店资产的议价收购收益过于突出——按当时说法,以199.06亿元六折打包吃进77家酒店,李思廉、张力二人是“捡了便宜”,但即使剔除这一因素影响,其2018年的整体盈利率依然较上年低出3.2个百分点。

比业绩下滑更令人担忧的,是富力地产的债务压力。截至2018年末,其尚未偿还的贷款约1633亿元,其中短期到期债务占比超过三成。即使将受限制现金计算在内,现金与短期债务之间依然有超过176亿元的缺口。净负债率攀升至184.10%,为2004年以来同期最高。

毫无疑问,要缓解偿债压力,必须融资。2018年富力地产先后发行近240亿元人民币的国内公司债券、超短期融资券、资产证券化产品以及17.5亿美元优先票据,并将目光投向了股票市场。而融资产生的上海公司注册利息支出已成为蚕食富力地产利润的主要“元凶”。

富力地产坦言,在利率上升及流动资金收紧的环境下,加上市场上出现离岸及境内到期债务的违约问题,进一步放大了市场对高杠杆公司的负面情绪,并且影响其发行新债的表现,公司在解决债务到期问题时面临了比往年相对更大的压力。

债务,似已成为富力地产一段时间来的著名标签。

数据显示,截至2018年末,富力地产总负债达2963.33亿元,同比增长27.06%,比总资产的增幅高出4.23个百分点,资产负债率则由2017年末的78.23%提高至80.92%。

对房地产企业而言,净负债率更能衡量其真实的负债压力和杠杆水平。自2015年以来,富力地产净负债率逐年攀升,至2018年末达到184.10%,再一次刷新2004年以来的同期纪录。

在该公司的年末负债中,借款总额为1633亿元。其中银行贷款占52%,离岸美元优先票据占12%,境内债券、中期上海公司注册票据及超短期融资券占25%,信托贷款及其他占11%。从期限上来看,长期借款金额为1109.49亿元,短期借款为137.89亿元,长期借款当期部分为385.61亿元。

也就是说,由短期借款及长期借款当期部分组成的短期债务合计达到523.5亿元,同比增加84.24%。而富力地产年末持有的现金同比增长7.74%至347.07亿元,规模仅相当其短期债务的66.3%,二者之间存在176.43亿元的缺口。

更为严峻的是,标点财经研究员注意到,在富力地产持有的现金中,有149.24亿元为受限制现金,非受限的现金及现金等价物只有197.83亿元。若以此口径计算,实际可动用现金与短期债务之间的缺口扩大至325.67亿元,相当于其2018年年度盈利额的3.73倍。

不过,此前有报道称,针对短期偿债问题,富力地产在2018年度业绩会上表示,公司短期负债中包含了一些开发贷,这部分债务可以往后移,所以今年到期的债务大概160亿元,而现金有300多亿元,短期负债压力基本解决。

既要维持甚至扩大经营,又要偿还到期债务,一切都需要钱。融资,成为“吞金兽”的主要口粮。

富力地产2018年业绩报告显示,2018年集团成功发行境内公司债券合计人民币143亿元、超短期融资券合计人民币82亿元、资产证券化产品合计人民币14亿元,共计融资239亿元人民币。同时,还发行了17.5亿美元优先票据。

进入2019年后,富力地产对资金的渴求并未停止。截至3月19日,富力地产已发行三期期限为270日的超短期融资券,发行额共计38亿元。其中第一期发行15亿元,票面利率为5.5%,兑付日为2019年10月7日;第二期发行13亿元,利率为5.28%,兑付日为2019年10月15日;第三期发行10亿元,利率为4.83%,兑付日为2019年12月13日。此外,富力地产附属公司怡略有限公司先后发行共计16.25亿美元的优先票据,年利率在8.125%至9.125%之间。

也许上述融资行为仍难以满足富力地产的资金需求。该公司2018年向中国证监会提交了发行新H股的申请,据悉目前仍有待批准。此外,意欲回归A股却多次铩羽而归的富力地产依旧不轻言放弃。其在业绩报告中特别表示——将继续维持于中国A股上市的申请。